- 25 Febbraio 2019
- Avv. Antonio Nicoletti
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Il D.lgs. 14/2019, che modifica il D.lgs. 122/2005, introduce una nuova disciplina per gli “immobili da costruire” il cui titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia richiesto successivamente al 16 marzo 2019, e contiene anche una rilevante forma di tutela per gli acquirenti. In virtù dell’art. 4 del D.lgs. 122/2005, infatti, al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita (rogito), il notaio dovrà verificare, facendone menzione nell’atto di vendita, che il costruttore abbia rilasciato all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c. (rovina totale o parziale dell’immobile, gravi difetti costruttivi).
Tutto ciò a pena di nullità della compravendita.
In tal modo, pertanto, attraverso la pubblica funzione di verifica esercitata dal notaio, viene data effettiva consistenza all’obbligo del costruttore/venditore di rilasciare la cd. polizza decennale postuma, obbligo che, benché già previsto dalla precedente normativa, era di fatto sprovvisto di un’adeguata sanzione in caso di sua inosservanza.
Viene quindi assicurata un’effettiva tutela degli acquirenti in tutti quei casi –purtroppo non infrequenti- in cui l’impresa costruttrice, costituita ad hoc in funzione di quella determinata operazione immobiliare, ultimati i lavori e concluse tutte le vendite, cessava la propria attività, cancellandosi dal registro delle imprese, rendendosi in tal modo irresponsabile per i danni di cui al citato art. 1669 c.c.
Il Legislatore, tuttavia, ha demandato ad un futuro decreto ministeriale da emanarsi entro novanta giorni dalla data di entrata del D. Lgs. 14/2019, la definizione del contenuto e delle caratteristiche della polizza decennale in questione ed il relativo modello standard, per cui occorre augurarsi che tale termine venga rispettato per evitare la paralisi commerciale che inevitabilmente seguirebbe alla sua mancata, tempestiva adozione.